賃料には下回ってはいけない壁がある

こんにちは。

なおしまです。

先日書いた投資物件を選ぶ９つの基準の中の一つに、

レントロールの賃料は相場並みか

を確認するべし、と言う話をしました。

今日の話は、買うべき物件の賃料には下限があるという話です。

その下限を見極めるためには「生活保護」と「リフォーム」の２つのキーワードを考える必要があります。

生活保護の家賃上限

いきなり大きな話をしますが、今後日本の人口は減少の一途です。

なので、今後ますます不動産賃貸業は空室との戦いになります。

一方で、生活保護者の数はと言うと、専門家によるシナリオは複数存在しますが、減少するとは言い切れない状況です。

つまり、今後の日本で空室と戦っていくには、生活保護者を重要なお客様と考えた方が良いと思っています。

生活保護者に支給される住宅扶助（家賃）には当然上限があります。

この金額までは支給されると言うことは裏を返せば、これより安い賃料だと生活保護者から見向きもされなくなります。

もっともらえるのにあえて安いところに住む理由がないからです。

神奈川県の代表的な都市では以下の通りです。

神奈川県の住宅扶助上限額（床面積15平米以上の場合）

都市	単身	2人	3～5人	6人	7人以上
横浜市	52,000円	62,000円	68,000円	73,000円	81,000円
川崎市	53,700円	64,000円	69,800円	75,000円	83,800円
相模原市	41,000円	49,000円	53,000円	57,000円	64,000円
横須賀市	44,000円	53,000円	57,000円	62,000円	69,000円

出典：各市役所HPより

床面積15平米未満の場合は減額があったりするので詳細はそれぞれの市役所のHPで調べてください。

物件を探す際は、住宅扶助上限額と見比べて、見向きされる家賃かどうか確認しましょう。

リフォーム費用は場所によらない

もう一つ、家賃の下限を考える上で、意識しなければいけないことは、リフォーム費用は場所にはよらないと言うことです。

僕が収益計算で前提にしているのは

・10年に一度リフォームする

・１部屋リフォーム費用：150万円（20平米、水回り全般含む）

と言うものです。

この費用を3年間で回収するとすると、必然的に下限の家賃が決まってきます。

計算してみると、

150万円 ÷ (3年間 × 12ヶ月）＝ 4.2万円/月

となります。

築古物件でこの水準を保つにはかなり立地が制限されてきます。

例として小田急線で家賃相場をHOME’sで調べてみます。

HOME’s家賃相場はコチラ　⇨ https://www.homes.co.jp/chintai/price/

・専有面積20−25平米

・駅徒歩10-15分以内

・築年数20−30年

・設備：バス・トイレ別、室内洗濯機置き

僕のターゲットエリアは神奈川なので、相模大野〜小田原に対象を絞って、

・150万円のリフォームを３年で回収するための家賃４.2万円

・１日の乗降者数3万人

の２つを満たす駅はというと、こんな感じになります。

この緑の領域より左の領域は、今後空室に悩まされるリスクがあったり、

下の領域は、掛けたリフォーム費用の回収に３年以上かかるリスクがある、

と考えてください。結構限られてきますよね。

以上、少しでも参考になれば嬉しいです。

大家は立派な経営者、その投資は需要があるのか、回収可能かをしっかり見極めて判断しよう、ではっ！